Neviditelný pes  |  Zvířetník  |  Ekonomika  |  Věda  |  SciFi Pátek 4.6.2004
Svátek má Dalibor




  Výběr z vydání
 >TÉMA: Informace - Dezinformace - Další rána vědeckým štváčům
 >PENÍZE.CZ: Byt za 853 Kč měsíčně?
 >GLOSA: Politici, proč se bojíte?
 >GLOSA: Povzdech nad Krejčířovým odškodněním
 >RODINA A PŘÁTELÉ: Zlatá padesátá - Trpaslíci na zahrádce
 >PSÍ PŘÍHODY: Létací, spíš nelétací drama
 >NÁZOR: Křečkova kontrolní maturita
 >MALTA - O "černé mši"
 >RADY: Šálek čaje a rychlovarná konvice
 >POSTŘEH: Ve verších
 >RODINA A PŘÁTELÉ: Magor za volantem
 >PSÍ PŘÍHODY: Ještě k psovi autožroutovi
 >MÉDIA: Socialistický způsob uvažování pracovníků České televize
 >MÉDIA: Zrušit vysílání pořadu v České televizi? V Česku stačí jeden telefonát!
 >TÉMA: Odsun

 >>> HLAVNÍ STRÁNKA  >>  Ekonomika  
 
4.6. PENÍZE.CZ: Byt za 853 Kč měsíčně?
Pavel Řehulka

Před časem jsem na tomto serveru publikoval článek I s průměrným příjmem lze investovat do nemovitostí. V něm jsem popisoval případ rodiny Spotřebitelů, která si koupila automobil na úvěr a každý měsíc splácí 5 000 Kč. Na hypotetickém příkladu rodiny Investorů jsem následně upozorňoval na to, že za obdobnou částku je možné pořídit si a pronajmout byt. A že po splacení úvěru rodina získá majetek v hodnotě mnohem vyšší, než je cena 10 let starého, ojetého auta.

V diskusi, která se u tohoto článku rozběhla, se objevilo několik připomínek.

Mnoha čtenářům připadala částka 5 000 Kč měsíčně pro průměrnou rodinu příliš vysoká. Někteří čtenáři upozorňovali na to, že nájemné je nutné snížit o více než 10 % a vzít tak v úvahu opravy, údržby, pojištění, daň z nemovitosti a další poplatky. A nakonec, několik čtenářů správně upozornilo na fakt, že s pronajímáním bytu jsou spojena také rizika. Uvedený příklad rodin Spotřebitelů a Investorů byl samozřejmě pouze hypotetickou ukázkou toho, jak to může fungovat. A částka 5 000 Kč vyplynula z mé osobní znalosti manželského páru, oba s průměrnými příjmy, který si právě popsaným způsobem auto pořídil.

K nákupu investičního bytu ale není potřeba 5 000 Kč, ukážeme si, že stačí třeba jen 853 Kč měsíčně. V tomto článku bych se tedy chtěl věnovat nákupu a pronajímání bytů podrobněji, a snad tak i odpovědět na dotazy a námitky, které se u předchozího článku objevily. Jestliže minule šlo o čistě hypotetickou úvahu, následující případ je konkrétním příkladem z praxe naší realitní kanceláře. Jedná se tedy o skutečné osoby, skutečná čísla a skutečné nájemníky.

Příklad z praxe

Klient, jehož příběh vám popíšu (s jeho souhlasem, avšak přirozeně bez identifikace), vlastní již několik bytů. Specializuje se na nákup malometrážních jednotek (garsonky, 1+kk nebo 1+1) a ty následně pronajímá zejména mužům s nadprůměrným příjmem ve věkové kategorii 25 – 35 let.

Asi před 13 měsíci jsme tomuto klientovi našli cihlový byt 1+kk, za který majitel původně požadoval částku 850 000 Kč. (Byt se nachází ve městě s cca 100 000 obyvateli, tržní hodnota obdobných bytů činí 750 - 800 000 Kč). Prodávající si ještě před prodejem svého starého bytu koupil v jiné části města nový byt a zavázal se, že jej do tří měsíců od podpisu kupní smlouvy zaplatí. Pokud by tak neudělal, zavázal se zaplatit vysokou smluvní pokutu.
Přes hrozbu vysoké smluvní pokuty ale bohužel trval dva a půl měsíce na částce 850 000 Kč. Přestože průběžně dostával nabídky okolo 750 tisíc Kč, ty se mu vždy zdály příliš nízké, a proto je odmítal. Když si asi 14 dní před termínem zaplacení konečně uvědomil, co mu hrozí, začal cenu snižovat. Původní zájemci již však byt nechtěli (koupili mezi tím jiný). Jediný, kdo zájem stále měl a byl schopen uhradit kupní cenu v tomto termínu, byl náš klient.

Po několikadenním vyjednávání se obě strany domluvily na ceně 690 000 Kč. Náš klient musel sice do bytu investovat dalších cca 50 000 Kč (vymalování, kuchyňská linka, podlahové krytiny apod.), za částku 740 000 Kč ale získal byt v hodnotě 800 000 Kč (což bylo následně potvrzeno odhadcem z hypoteční banky).
Z kupní ceny 690 000 Kč zaplatil 170 000 Kč prodávajícímu ze svých úspor ihned (tuto částku potřeboval prodávající na nový byt) a zbývajících 570 000 Kč si půjčil v bance formou hypotečního úvěru. (Protože šel na jednání o koupi bytu s již předjednaným úvěrem, měl 100% jistotu, že jej dostane a mohl také zaplatit rychle.) Poplatek za vyřízení úvěru činil 4 560 Kč a za tržní ocenění musel zaplatit další 3 000 Kč. Hypotéka na 570 000 Kč byla sjednána na 15 let, úroková sazba byla zafixována na 5 let a měsíční splátka vychází na 4 779 Kč.
Byt jsme pomohli klientovi pronajmout za 6 500 Kč čistého měsíčně, provizi naší kanceláři platil nájemce. (Náklady na vytápění, vodu, elektřinu, plyn a odvoz odpadů jsou nájemci přeúčtovány jako zálohy na služby samostatně, proto nejsou v této kalkulaci uváděny.)

Měsíční výdaje spojené s vlastnictvím bytu
Splátka hypotéky 4 779 Kč
Vedení účtu 150 Kč
Daň z nemovitosti 40 Kč
Hypoteční životní pojistka 177 Kč
Společenství vlastníků + fond oprav 854 Kč
Pojištění vybavení 19 Kč
Údržba (10 % z nájmu)

Celkové roční výdaje
650 Kč

80 028 Kč


Celkové roční příjmy jsou 78 000 Kč, pokud však budeme pro jistotu počítat s obsazeností bytu pouze 11 měsíců v roce a jeden měsíc si necháme jako rezervu na nalezení nového nájemce, dostaneme částku 11 x 6 500 Kč = 71 500 Kč Příjmy našeho klienta jsou tedy 71 500 Kč a výdaje 80 028 Kč.
Klient pronajímá byt dle §9 Zákona o daních z příjmů, a proto nemusí platit zdravotní a sociální pojištění. Může uplatňovat výdaje 20% paušálem, ale v tomto případě je pro něj výhodnější uplatnit skutečné výdaje. Na úrocích zaplatí po dobu splácení hypotéky každý rok (v průměru) částku 19 351 Kč. A pokud se rozhodne byt odepisovat, v průměru tak může ročně ze svých daní odečíst dalších 24 173 Kč.
Pro daňové účely jsou tedy příjmy 71 500 Kč, výdaje potom 19 351 Kč (zprůměrované úroky), 24 173 Kč (zprůměrované odpisy po dobu splácení hypotéky), 1 800 Kč (vedení účtu), 228 Kč (pojištění), 480 Kč (daň z nemovitosti), 2 124 Kč (hypoteční pojistka) a 7 800 Kč (údržba – předpoklad čerpání ve zdaňovacím období nebo vytvoření rezervy). Celkem tedy 55 956 Kč.
Zisk je v tomto případě 15 544 Kč a budeme-li počítat 11% průměrné zdanění, pak daň z příjmů z této částky bude činit 1 710 Kč. (Pokud bude mít investor ztrátu ze svých podnikatelských aktivit, může ji přirozeně proti příjmům z pronájmu uplatnit a daň v takovém případě neplatit).

Tisícovka za 125 Kč

Částku odváděnou do fondu oprav z opatrnosti nepočítám do daňově uznatelných výdajů záměrně, může mít totiž dle způsobu účtování různé daňové dopady. Výdaje za opravy jsou ale v zásadě daňově uznatelné, a pokud bychom je do kalkulace započítali, sníží daňový základ, a tím i přirozeně daň.
Protože výše uvedená kalkulace obsahuje odpisy, což jsou pouze "papírové" výdaje, a naopak neobsahuje celou splátku hypotéky, reálné toky peněz vypadají jinak. Příjmy zůstávají na částce 71 500 Kč, a protože faktické výdaje činí 81 738 Kč (splátky hypotéky, vedení účtu, platba společenství vlastníků a do fondu oprav, pojištění, daň z nemovitosti, hypoteční pojistka, daň z příjmů a údržba), klientovi každý rok chybí 10 238 Kč. Tuto částku musí sice doplatit "ze svého", ve skutečnosti ale tuto povinnost plní rád. Pokud ji totiž přepočítáme na měsíc, za 853 Kč získává takový investor byt, který bude mít při 5% (předpokládaném) čistém ročním růstu za 15 let hodnotu 1,4 milionu Kč.

Pokud se jej rozhodne prodat, bude muset přirozeně zaplatit daň z příjmů i daň z převodu nemovitosti. Jestliže se však rozhodne byt si ponechat a dále jej pronajímat, jeho měsíční výdaje klesnou pouze na daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění a údržbu. A rozdíl mezi touto částkou a vybraným nájemným, které se bude přirozeně přizpůsobovat růstu příjmů, pak už bude jeho čistý výdělek. (Při zachování současných hodnot by to bylo 4 395 Kč měsíčně.) Navíc, proti nakumulovanému majetku si může vždy půjčit další peníze, koupit např. další byt a celý proces zopakovat.
Jestliže měsíční výdaje spojené s vlastnictvím a pronajímáním bytů tohoto klienta jsou 6 812 Kč a on ze svého platí pouze 853 Kč, v procentuálním vyjádření to znamená, že investor platí 12,5 %, na zbývajících 87,5 % mu přispívá nájemce a v odpisech formou odložené daně i finanční úřad. Tisícikoruna, obrazně řečeno, jej tak vlastně stojí jen 125 Kč.

Při čtení článku vás jistě napadly různé otázky či námitky k uvedenému textu. Pavel Řehulka se rovnou pokusil odpovědět na ty nejpravděpodobnější a shrnul je do dalšího článku. Pokračování najdete na našich stránkách v pondělí 31. 5.

Pavel Řehulka je autorem investičního kurzu "Jak kupovat a pronajímat byty".

Jak hodnotíte uvedený konkrétní příklad?




Další články tohoto autora:
Pavel Řehulka

Počet přístupů na stránku:

Komentáře ke článku