Neviditelný pes  |  Zvířetník  |  Ekonomika  |  Věda  |  SciFi Pondělí 22.8.2005
Svátek má Bohuslav




  Výběr z vydání
 >POLITIKA: Osobní názor?
 >PRÁVO: První dojmy z navržené deregulace nájmů
 >Z HISTORIE MEDICÍNY: Pokoření bolesti
 >RODINA A PŘÁTELÉ: Nebyla to Fata Morgana
 >POVÍDKA: Exempla trahunt - příklady táhnou
 >MÉDIA: Zpracovává se...
 >POLITICKÝ CIRKUS: Neblahá tolerance
 >CHTIP: Z totality
 >ZVĚROKRUH: Panna (1)
 >PSÍ PŘÍHODY: Z Barta se stává rozvážný pán
 >ESEJ: O přístupech k životu
 >MÉDIA: Procházky minovým polem české žurnalistiky po r. 1989 (Část 11.)
 >PENÍZE.CZ: Noční můra studenta? Zdravotní pojištění
 >SVĚT: Je Darwinova teorie evoluce vědecká?
 >EVROPA: Kritizujete EU? Budete mít problémy!

 >>> HLAVNÍ STRÁNKA  >>  Společnost  
 
22.8. PRÁVO: První dojmy z navržené deregulace nájmů
Jan Litomiský

Po dvou letech od neúspěšného pokusu legislativců ministerstva financí jsme se dočkali dalšího návrhu zákona o nájemném, tentokrát z dílny ministerstva pro místní rozvoj. Návrh prošel prvním čtením v poslanecké sněmovně. Text lze najít na serveru poslanecké sněmovny jako sněmovní tisk 1059 pod názvem „Vládní návrh zákona o jednostranném zvyšování nájemného z bytu“, návrh související novely občanského zákoníku jako sněmovní tisk 1060.

O principu návrhu již informovaly sdělovací prostředky. Je definována cílová výše ročního nájemného jako 5 % z ceny bytu, k níž má nájemné dorůst v běhu příštích šesti let formou každoročního jednostranného zvyšování pronajímatelem (pokud se s nájemcem nedohodli jinak). Návrh však neumožňuje uplatnění skutečných cen konkrétních bytů, výpočty pracují s průměrnými cenovými hladinami a s korekcemi dle počtu obyvatel obcí, čímž je do základů deregulační operace vložen neobjektivní, krajně problematický prvek.

Nemělo by cenu přenášet i sem již probíhající diskusi, zda šestileté období není příliš dlouhé, zajímavější jsou další podrobnosti vládního návrhu.

- - - - -

Problémy způsobí hned první věta § 1: „Tento zákon upravuje postup …, pokud se pronajímatel a nájemce o změně nájemného nedohodnou jinak.“ Již od roku 1993 byla u nově uzavíraných smluv možná svobodná dohoda o výši nájemného, takových smluv jsou nyní uzavřeny řádově nejméně desetitisíce. V naprosté většině případů už obsahují ujednání o růstu nájmu, většinou v závislosti na inflaci. Mohou zohledňovat třeba i to, že nájemce byt opravil či zhodnotil, a teprve potom, kdy si vklad „obydlí“ nízkým nájemným, se nájemné skokově zvýší o hodnotu mnohem vyšší, než by umožňoval návrh zákona.

Zásada „pokud se nedohodnou jinak“, jazykově formulovaná v budoucím čase, nešťastně problematisuje dohody učiněné v minulosti. Bude-li to pro někoho výhodné, bude se snažit uplatnit výklad, že dohoda uzavřená před dobou platnosti zákona není dohodou uzavřenou podle zákona, je zde tedy nedohoda a uplatní se růst určený zákonem. Vágní znění druhé věty § 4 návrhu zákona takové chytráctví jen povzbudí. Formulace by měla znít „pokud se pronajímatel a nájemce o změně nájemného nedohodnou jinak, nebo pokud jejich smlouva nestanoví jinak.“

V prvém paragrafu se určuje, na které byty se zákon nevztahuje. Jde zejména o byty v domech různých typů bytových družstev a o byty pořízené s podporou státních prostředků. V některých těchto případech je výše nájemného určena jinými předpisy či podmínkami poskytnutí státní dotace. Avšak právní forma pronajímatele, ani fakt, že k pořízení bytu byla poskytnuta státní podpora, jakkoli neovlivňují povinnost vlastníka provádět opravy a generální opravy bytů, ani veřejný zájem na modernisaci a reprodukci bytového fondu. Zásadnější opravy přicházejí v úvahu po uplynutí řady roků od výstavby bytu, kdy inflační vývoj učiní vstupní příspěvek státu naprosto marginálním vzhledem k nákladům na opravy. To, že stát přispěl na vznik bytu, neznamená, že přispěje i na opravy a reprodukci. Inflace je stejná bez ohledu na právní formu vlastníka. Není nejmenšího důvodu, aby růst nájmů v takových bytech probíhal jinak, než v bytech ostatních. Vynětí kterýchkoli bytů z deregulace zakládá jejich budoucí zanedbanost a přispívá k chátrání bytového fondu.

Zcela pochybená jsou ustanovení § 2 v písmenech e) – g), kde se definuje byt se sníženou kvalitou, a to především v souvislosti s přílohou k zákonu, kde je pro byty se sníženou kvalitou nařízen pomalejší růst nájemného (v Praze 1 pomalejší dokonce téměř o polovinu). Je tím podruhé sankcionován týž jev, a vůbec není přihlédnuto k již existujícímu stavu způsobenému dříve platnými předpisy. Těmi byly byty roztříděny podle míry vybavenosti do čtyř kategorií, a podle kategorií bylo (a dosud je) odstupňováno nájemné: nájemné z bytu prvé kategorie je 2,4 násobkem nájemného z bytu kategorie čtvrté. Vystavět a udržovat byt na úrovni prvé kategorie rozhodně neznamená 2,4 násobně vyšší výdaje oproti nákladům na výstavbu a údržbu jinak stejného bytu v kategorii čtvrté. Již nyní je proto odstup nájemného u různě vybavených bytů nadměrný, ekonomicky nepodložený. Tím méně je důvod ho ještě prohlubovat dalším diferenciovaným růstem. Inflace je stejná v bytě s kamny i bez kamen, diferenciace deregulace podle vybavení bytu je proto ekonomický nesmysl. Výsledkem opatření může být jen zhoršená údržba starších bytů a zhoršená tvorba zdrojů na jejich modernisaci.

Vláda se v minulosti snažila rozmělnit dopad deregulace požadavkem, aby při zjišťování výše obvyklého nájemného byly započteny i nájmy z bytů s dosud regulovaným nájemným. Zdálo by se, že současný návrh činí krok správným směrem, jestliže při určení základní ceny bytů vychází z „vyhodnocení střední hodnoty kupních cen nemovitostí vycházející ze statistiky cen nemovitostí“ (viz § 5, písm. a). Odhady cen domů ovšem zahrnují i výnosovou složku (ovlivněnou regulací nájmů). Spolu s tím přirozená setrvačnost, s níž se deregulace bude promítat do růstu cen zobchodovávaných nemovitostí, způsobí, že účinky deregulace budou částečně rozmělňovány i současně navrhovaným zákonem.

Hodnota bytu nezávisí jen na jeho vybavenosti, ale také na lokalitě, stáří atp. I uvnitř téhož domu jsou byty rozličné hodnoty, některé mohou být modernisovány a jiné na modernisaci čekat. Navržené znivelizování základních cen bytů podle průměru v daném katastru a podle velikostí obcí, jak předvídá § 5 návrhu, cenové deformace neodstraní, pouze je změní.

K nápravě deformovaných cen dle tohoto návrhu dojde jen u bytů, jejichž cena je blízká matematicky zjištěnému průměru. U bytů nižší hodnoty budou zasaženy sociálně slabší vrstvy, jimž nájemné nepřiměřeně rychle „potáhnou“ vzhůru ceny nové moderní výstavby. U nové výstavby bude těmito deformacemi růst naopak nepřiměřeně zpomalen, poškozeni budou investoři, a znovu se oddálí žádoucí stav, kdy stavět a pronajímat byty se vyplatí, což je jediný způsob, jak dosáhnout dostatečné nabídky bytů. Růst nájemného by proto měl být založen na znaleckém posudku aktuální ceny konkrétního domu či bytu, a jen v případech, kdy odhad nebude proveden, by se měly uplatnit zprůměrované hodnoty z cenových map.

Zásadně pochybené je zpomalení růstu nájemného v Praze 1 a Praze 2. Důvodová zpráva k zákonu zde „vzhledem k vysoké cenové hladině předpokládá nižší procentní podíl nájemného na ceně bytu“. Věta skvěle dokumentuje, jak velmi jsou vládní představy o ekonomických vztazích stále ještě postaveny na hlavu. Především: právě v těchto čtvrtích převažuje stará zástavba s vysokými nároky na údržbu a opravy, právě zde komplikuje a prodražuje opravy, údržbu a modernisaci památková ochrana. Z čeho jiného má ten, kdo investuje vyšší náklady do pořízení a údržby nájemního bytu, tyto náklady pokrýt, než z vyššího nájemného? Není přiměřené, aby lidé bydlící v exklusivní lokalitě mezi honosnými domy, romantickými památkami a palácovými zahradami, platili také tomu odpovídající nájemné? Je spravedlivé, aby ti, kdo požívají výhod bydlení na „dobré adrese“, byli ještě navíc zvýhodněni nižším nájemným? Právě v Praze 1 a 2 se nelze ohánět sociálními důvody: kdo zde bydlí, velmi snadno vymění svůj byt za jiný, v levnější lokalitě, a obvykle na tom ještě vydělá inkasováním odstupného nebo získáním lepšího bytu.

Mohlo by se zdát, že odvozením základních cen bytů od smluvních cen, potlačením vlivu obcí a odkázáním rozhodování sporů soudům byly konečně odstraněny politické vlivy na vývoj nájemného. Ve skutečnosti si ministerstvo samo pro sebe ponechalo pootevřená vrátka v § 5. Podle něj má každoročně zveřejnit ve sbírce zákonů sdělení o parametrech růstu „v členění podle velikostních skupin obcí za jednotlivé kraje,“ a „roztřídění obcí do velikostních kategorií podle počtu obyvatel,“. Není však určeno, podle jakých principů a cílů má být „členění“ a „roztřídění“ prováděno, prostor pro politické vlivy tedy zůstal. Krom toho zásadním problémem je, jakou právní závaznost takové pouhé „sdělení“ má.

Náklady na bydlení a ekonomika investic do bytů nesouvisejí jen s nájemným. Podstatné je i určení, poskytování a zúčtování služeb spojených s nájmem, které se na nákladech na bydlení podílejí zásadní měrou. Jimi se návrh jakkoli nezabývá, důvodová zpráva odkazuje na pozdější návrh zvláštního zákona. Pominutí těchto otázek vylučuje možnost komplexně posoudit vývoj podmínek bydlení, čímž je problematisováno i objektivní posouzení tohoto návrhu zákona.

Ačkoli „úklid a osvětlení společných prostorů v domě, užívání výtahu, kontrolu a čištění komínů a za vybavení bytu společnou televizní a rozhlasovou anténou“ v drtivé většině případů nejsou vlastními výkony pronajímatele, prohlásil je předchozí neúspěšný vládní návrh zákona o nájemném z bytů za součást nájmu, tj. za vlastní náklad pronajímatele. Hlavním impulsem k pokusu o deregulaci nájemného je takřka výhradně jen strach vlády z Evropského soudu pro lidská práva (z důvodové zprávy to přímo čiší). Není nejmenší důvod předpokládat, že až její strach poleví po přijetí zákona o deregulací, nepokusí se obdobně vykutáleným způsobem znovu důkladně zarýt do výnosů pronajímatelů prostřednictvím zákona o zúčtování služeb souvisejících s nájmem.

- - - - -

Dílčím kladem je, že spolu s návrhem zákona o nájemném z bytu byl parlamentu předložen i návrh novely občanského zákoníku. Dosavadní novely jen opravily terminologii dřívějšího „přidělování užívacího práva k bytům“ na pojmy odpovídající smluvnímu vztahu, podstata však zůstala zachována, a výsledkem je stav, kdy je zde sice dostatek bytů, ale ten, kdo potřebuje nájemní bydlení, se k němu dostane jen za ceny vyšroubované do nepřiměřené výše uměle vyvolaným nedostatkem. Navržená novela prolamuje deformované vztahy jen velmi krotce.

Maličkým positivním krokem je omezení doby trvání nájemního vztahu po přechodu nájmu v případech, kdy nájem přešel na osoby jiné, než příbuzné v řadě přímé. Tehdy se smlouva uzavřená na dobu neurčitou samočinně mění ve smlouvu uzavřenou na určitou dobu 5 roků. Sleduje se tím omezení černého trhu: zkrácením platnosti smlouvy na pětileté období ztrácí takové transakce na atraktivitě. Je tak však postižen jen jeden typ šmeliny. Například fiktivním výměnám novela nepředchází.

Zdaleka nejhorší dopad přechodu nájmů se projevuje v případech, kdy prarodič je nucen obývat nadměrně velký byt, v němž je formálně k pobytu přihlášeno jeho vnouče, aby byt po jeho smrti na vnouče zadarmo „přešel“. Díky tomu starý člověk žije sám ve velkém bytě, který není schopen udržovat, z důchodu musí platit nájemné pro něj nepřiměřené (včetně drahých, ve skutečnosti nespotřebovávaných služeb pro fiktivně bydlící vnouče), zatímco mladá rodina s dětmi, která by větší byt zoufale potřebovala, se tísní v bytovém provisoriu. Tento nesmírně častý, zoufale asociální stav však socialistická vláda novelou neřeší.

Jako průlom se může jevit, že neplacení nájemného po dobu delší, než pět měsíců, se stává důvodem k výpovědi nájemní smlouvy bez přivolení soudu. Ve skutečnosti o průlom velkého dopadu nejde.

I v tomto případě je totiž pronajímatel povinen poskytnout vypovězenému nájemci přístřeší, jež zákon definuje jako „provizorium do doby, než si nájemce opatří řádné ubytování a prostor k uskladnění jeho bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby.“ Protože „poskytnout“ a „poskytnout za úplatu“ není totéž, protože nikdo další neubytuje nájemce vypovězeného pro neplacení bez záruk solidní kompensace, a protože „poskytnutí“ není fakticky časově omezeno (proč by si nájemce sháněl bydlení, když má střechu nad hlavou zadarmo), pronajímatel se pokračujících nákladů na neplatiče nezbaví, dokud mu nové bydlení nezaplatí ze svého. Neplacení nájemného tak zůstává i nadále příjemnou cestou k bezstarostnému životu na účet někoho jiného, a nadále tak pokračuje i vynucené přenášení sociální péče, která je závazkem státu, na pronajímatele bytů. V tomto ohledu novela nezměnila naprosto nic.

Návrh novely předpokládá, že po skončení šestiletého období deregulace budou pronajímatel a nájemce moci výši nájmu ujednat volně (dodejme, že u nově uzavíraných smluv). Dále také umožňuje, aby pronajímatel i nájemce mohli výši nájemného jednostranně změnit.

Pronajímatel je při změně omezen tak, že smí nájem zvýšit jen jedenkrát ročně, přičemž rozdíl mezi zvýšeným nájmem a nejnižším nájmem, který byl vybírán během posledních tří roků, nesmí překročit 25 %. Současně však (cit.) „oznámené zvýšené nájemné z bytu není vyšší než v místě obvyklé nájemné, za které by bylo možno pronajmout daný byt v daném místě, stavu a čase (dále jen „obvyklé nájemné“); do výše obvyklého nájemného se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů pronajímatele a nájemce ani vlivy zvláštní obliby.“ Nájemce je oprávněn snížit nájemné, jestliže oznámené snížené nájemné z bytu není nižší, než obvyklé nájemné. V obou případech se strana, která s oznámenou změnou nesouhlasí, může obrátit na soud.

Faktický dopad souběhu těchto ustanovení bude, že nechť se strany při uzavírání smlouvy dohodly na jakémkoli nájemném, při nejbližší příležitosti se ta, pro niž to bude výhodné, pokusí „dopravit“ je na úroveň „v místě a čase obvyklou“. A protože dle definice, kterou novela používá, ve skutečnosti vůbec nelze určit objektivní a nezpochybnitelný údaj ceny „v místě a čase obvyklé“, bude nájem udržován na úrovni, kterou by za takovou určil soud. Tím je princip smluvní volnosti stran při ujednání výše nájmu popřen.

Při uzavírání nájemní smlouvy je sjednané nájemné výslednicí celé řady faktorů, vlastnosti daného bytu jsou jen jedním z mnoha. Záleží například na délce doby, na niž je nájem sjednáván. Roli hraje, kdo a komu pronajímá, a co o sobě obě strany navzájem vědí. Důležité je, kolik času k nalezení nájemce má pronajímatel, či jak dlouho si nájemce může dovolit hledat byt. Podstatná je znalost obou stran o budoucím vývoji dané lokality, a jaká očekávání s ním spojují. Žádný odpovědný znalec by nemohl určit konkrétní „v místě a čase obvyklou“ výši nájemného, nejvýše jen dosti široký interval hodnot.

Tyto – a celou řadu dalších, velmi subtilních faktorů, zákon vůbec nemůže uchopit a určit. A není to také potřeba: mají-li obě strany právo ujednat výši nájmu, musí zůstat jen na nich, jakým způsobem lze nájemné měnit. Teprve kdyby dohodu opomenuly, měl by se uplatnit zákonem stanovený postup, a ten by měl vycházet z prakticky použitelných objektivních veličin. Jenže novela se řídí logikou právě opačnou: „Nájemné … nebo změna nájemného … se sjednává dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, nestanoví-li tento zákon nebo zvláštní právní předpis jinak.“

Tím, že se ministerstvo pustilo do úpravy těchto otázek, veřejně přiznává, že deregulace provedená dle jím předloženého návrhu zákona k důsledné nápravě cenových deformací nepovede, a že ty, kteří dosud profitovali z regulace, bude nutno před dopady této skutečnosti i nadále chránit.

Je veřejným zájmem, aby byl v této zemi řádně udržován bytový fond, a aby se reprodukoval a rozrůstal. Je-li nájemné možno ujednat volně, pronajímatelé si sami ohlídají základní ekonomiku investic do bytů sjednáním přiměřeného nájemného. Podmínkou následné dostatečné údržby, modernisace a reprodukce bytového fondu pak bude, aby výnos z nájemného nebyl znehodnocován inflací, ale také dalšími, pronajímatelem neovlivnitelnými výdaji, jako jsou daně z příjmů, z nemovitostí a místní poplatky. Proto je třeba pronajímateli umožnit jednostranné zvyšování nájmu podle inflace, změn daňového systému a místních poplatků. To je daleko důležitější, než udržování nájemného na jakési konkrétně neurčitelné „v místě obvyklé“ úrovni. Nájemci pak může být recipročně umožněno snížení nájemného, dojde-li k deflaci nebo poklesu daní a poplatků. Tyto samozřejmé skutečnosti návrh novely (a ostatně i zákona o nájemném) naprosto opomíjí.

- - - - -

Navržený zákon o nájemném by mohl být přínosem, budou-li odstraněny jeho nedostatky. Návrh novely občanského zákoníku však na současném neudržitelném stavu nemění takřka vůbec nic, a měl by být vládě vrácen k úplnému přepracování.

Vláda i poslanci by při práci s oběma návrhy měli mít stále před očima následující čísla: ze 750 tisíc bytů postižených regulací jich jen 300 tisíc vlastní soukromníci, ale celých 450 tisíc obce. Dosavadním bojem se soukromníky je s vaničkou vyléváno i dítě, neboť daleko více jsou jím postiženy obce, což přispívá k propadům veřejných rozpočtů. Nejvíce na něj ovšem doplácejí občané, neboť doba, kdy budou moci bydlet tam, kde potřebují, a v bytech, které odpovídají jejich potřebám i kapse, je stále v nedohlednu, a z umělé bytové nouze profitují především šmelináři a úplatkáři.

Čas pro populismus skončil. Nyní je třeba být především dobrým hospodářem.




Další články tohoto autora:
Jan Litomiský

Počet přístupů na stránku:

Komentáře ke článku