Neviditelný pes  |  Zvířetník  |  Ekonomika  |  Věda  |  SciFi Úterý 25.5.2004
Svátek má Viola




  Výběr z vydání
 >EKONOMIKA: Asijské trhy by mohly být velice atraktivní
 >KOMENTÁŘ: Energie poslance Karase
 >ARCHITEKTURA: Plečnikova Lublaň
 >ŠAMANOVO DOUPĚ: Žaluji komunistické zlo
 >RODINA A PŘÁTELÉ: Kouzlo statistiky
 >PSÍ PŘÍHODY: Psí počasí? Megapsí nepočasí!
 >NÁZOR: Lidská práva - "svaté pravdy" anebo dialog?
 >NÁZOR: Duch ranně feudálního Hradu opět ožil.
 >POLITIKA: Hrozby Česku podle Klause
 >POSTŘEH: O nerovných přátelstvích
 >FEJETON: Co literatura i televize dluží šachu?
 >PITOMINA: Příšerné plácání pro pitomce
 >PENÍZE.CZ: Refinancování hypoték aneb nic není definitivní
 >Frackové znovu udeřili
 >ZÁKON: Ministr Gross ve spárech korupce

 >>> HLAVNÍ STRÁNKA  >>  Ekonomika  
 
25.5. PENÍZE.CZ: Refinancování hypoték aneb nic není definitivní
Jiří Mikolášek

Možná se vám to bude zdát neuvěřitelné, ale v úvodu zmíněný příklad není vymyšlený. Je třeba si uvědomit, že jednoleté roční fixace s extrémně nízkými úrokovými sazbami toto nebezpečí skrývají, už proto, že povědomí o možnosti refinancování hypoték není v České republice zatím příliš rozšířeno. V tomto případě přitom platí, že smlouva je od slova smlouvat, bezvýhradné podřizování se požadavkům banky není nutné.

Když jste si zařizovali hypoteční úvěr, jistě jste hledali nejvýhodnější podmínky, tedy hlavně úrokovou sazbu. Proč se nechovat stejně i v průběhu splácení? I tehdy je možné snažit se získat lepší podmínky, neboť tato nová sazba není oznámená, ale pouze navržená. Můžete tedy přejít k jiné bance nebo si "vyhádat" lepší sazbu, což se vaší bance asi líbit nebude. Nicméně pokud si vás (prověřeného klienta s jistě skvělou úvěrovou historií) chce udržet, bude ochotna k jistým ústupkům.

Je dobré si uvědomit, že pro hypoteční úvěry neplatí žádná pevně daná cena, výše úroku záleží na různých faktorech, mimo jiné i na riziku nesplácení. Pokud klient například 5 let pravidelně platil, banka to zohlední a může mu nabídnout nižší sazbu, než kterou nabízí pro nové úvěry.

Mlčení znamená souhlas

Zvláštnosti českého trhu

Podle Jana Urbana ze společnosti Simply je jednou ze zvláštností českého trhu kromě jiného i převládající způsob financování hypotečních úvěrů, totiž z primárních vkladů. Většina českých bank (a Česká spořitelna obzvláště) má přemíru prostředků na běžných účtech, tedy s minimálními náklady. Není tudíž potřeba financovat hypoteční úvěry z hypotečních zástavních listů, jak je to jinde běžné, a je možné jít s cenou relativně níž než by bylo jinak únosné, a i tak zůstane bance solidní marže z málo rizikového instrumentu. Příkladem může být podle Urbana i nedávné snížení cen právě Českou spořitelnou (BACS), kterou okamžitě následovala většina tuzemských bank.
Informovat se v bance o tom, jakou sazbu pro vás chystá na další období, je třeba s dostatečným předstihem před ukončením fixace. Vaše banka vám totiž oznámí navrhovanou sazbu až jeden či dva měsíce předem (podle smlouvy), což v případě, kdy se na pokračování obchodního vztahu nedohodnete, nemusí stačit. Navíc pokud nebudete reagovat, má se za to, že novou sazbu přijímáte. A pochopitelně, nepřijmete-li, stejně se může stát, že vám banka vstříc nevyjde.

Jestliže se pak rozhodnete změnit bankovní ústav a podepíšete smlouvu, zapíše se nová banka jako druhá v pořadí k zástavnímu právu vaší nemovitosti. Poté vyplatí vašeho původního věřitele, čímž končí vzájemná smlouva mezi ním a vámi, a tím i zástavní právo v katastru nemovitostí. Výsledkem je tedy nové zástavní právo a nová smlouva.
Mějte ovšem na paměti, že přechod k jiné bance sebou přináší další administrativní náklady. Za nový úvěr zaplatíte asi 0,6 - 1,0 % z celkové částky, což se vyplatí až při vyšším rozdílu v sazbách.

Nezapomeňte na zprostředkovatele

Můžete se pochopitelně rozhodnout pro spolupráci s hypotečním makléřem. Ten vám nejen pomůže argumentovat ve chvíli, kdy potřebujete bance zdůvodnit svou nespokojenost s navrhovanou sazbou pro další fixační období, případně se o komunikaci s bankou postará, ale jistě nabídne i lepší znalost trhu a administrativních procedur. Počítejte ovšem s tím, že si zpravidla vezme až polovinu z vašeho čistého zisku. Ten se počítá jako rozdíl původních a současných splátek, odečtou se i všechny náklady se změnou smlouvy spojené.

Moje fixace ještě běží, ale výše úroku se mi nelíbí

I na levné hypotéce jde vydělat

Banky také můžou dosáhnout dodatečného zisku přidruženými službami, například tím, že vám dají zdarma k hypotečnímu úvěru kreditní kartu. Jelikož je zdarma, určitě si jí vezmete, a protože pokušení dělá zloděje, použijete ji spíše než kdybyste si měli zařizovat jinou, nebo u jiné banky.
Refinancovat hypoteční úvěr lze i před ukončením fixačního období. To se ovšem neobejde bez smluvní pokuty za předčasné splacení úvěru, jejíž výše závisí na konkrétních podmínkách smlouvy. Nicméně i přes relativně vysoké náklady můžete ve výsledku získat, protože například úroková sazba tři roky starých úvěrů bude s velkou pravděpodobností výrazně méně výhodná, než dnes.

V tomto případě jde o komplikovanější transakci, je proto na místě zvážit služby zprostředkovatele, který vám (za patřičnou provizi) jistě pomůže. Na našem trhu je podle Jana Urbana změna banky v průběhu trvání fixace vzácností a ani po jejím ukončení většina klientů banku neopustí. "To je částečně dáno tím, že české banky nabízejí dost podobné sazby, svou roli také hraje ´setrvačnost´ zákazníků. Ani náklady spojené s uzavřením nové smlouvy nejsou zanedbatelné," domnívá se Urban.

Konsolidace dluhů

Další možností, jak využít nižších sazeb na hypotečním trhu, je konsolidovat své dluhy. Pokud platíte každý měsíc několik kreditních karet nebo spotřebitelských úvěrů, může být zajímavé nechat banku tyto úvěry splatit a zaručit se nemovitostí. Jelikož to dnes již možné je (od 1. 5. letošního roku platí nové podmínky, za nichž lze uzavřít hypoteční smlouvu), budete platit zpravidla výrazně méně, navíc jenom jednou splátkou najednou. Také můžete výrazně snížit splátku prodloužením doby splácení. Konsolidace dluhů touto cestou je však u nás vzácná, neboť zadlužení českých domácností je malé, podle Sdružení pro bankovní karty připadá u nás jen 0,02 kreditní karty na osobu. V EU to je podle Datamonitor's Western Europe Cards Datebook 0,4, v USA dokonce 1,1. Struktura těchto dluhů ale zároveň ukazuje, že i ty relativně nepočetné domácností, kterých se u nás kreditní karty týkají, jsou již teď nezřídka předlužené. Navíc celková zadluženost českých domácností prudce roste.

Pokud vaší hypotéce "zvoní hrana", určitě se porozhlédněte po nabídce dalších bank, může vám to přinést příjemnou úsporu. Nezapomeňte, že koruna ušetřená je korunou vydělanou.

Myslíte si, že vám banka bude ochotna upravit sazbu? Byli byste ochotni zaručit se nemovitostí i za úvěr například na auto? Myslíte si, že i u nás bude konsolidace úvěru běžnou záležitostí?




Další články tohoto autora:
Jiří Mikolášek

Počet přístupů na stránku:

Komentáře ke článku